No momento da pandemia parecía que o aluguer turístico baixaría e, imposibilitado durante meses ou anos, devolverían eses pisos aos alugueres ordinarios. Alí e aquí escoitáronse os propietarios que estaban a piques de facelo. O tempo demostrou que cando despois da pandemia falabamos de “nada será igual”, no mellor dos casos era unha inocencia e as cousas non cambiaron tanto. Así ocorreu co mercado dos alugueres turísticos. Os seus efectos combináronse coa aparición dunha pandemia nun ascenso ilimitado e a respiración. Coa chegada da pandemia, o mercado dos pisos turísticos volve rexurdir, recuperando a expansión que perdeu rapidamente.

San Sebastián é unha das cidades que máis alugueres turísticos recibe en Euskal Herria, e a expansión actual deste mercado é un fenómeno relativamente recente, o que provocou debates. Por contextualizar, na Comunidade Autónoma do País Vasco, a finais de 2022 Airbnb contaba con 6.708 anuncios, dos que aproximadamente unha cuarta parte atopábase en San Sebastián, 1.649. Esta plataforma chegou a ter 1.800 anuncios na capital guipuscoana entre 2017 e 2018. Neste último ano, o Goberno Municipal de San Sebastián publicou unha nova Ordenanza para a regulación dos alugueres turísticos, que afectou a un ano, xa que en marzo de 2019 reduciuse a 1.437, continuando co efecto da pandemia até chegar a 1.311 en decembro de 2020. Pero, como dixemos, este sector deixou pronto a pandemia, e en setembro de 2022 a plataforma contaba con 1.659 anuncios na cidade e con esa velocidade de crecemento vai romper a marca de 2018. Neste contexto, a investigación levada a cabo por Haritik Hiriko achega moitos datos explicativos sobre este tipo de negocio e desmenten outros mantra.

Non é unha alternativa aos hoteis

Como sinala o estudo, Airbnb naceu como unha alternativa “agradable” a hoteis e hostais: Airbnb significa colchón inchable e almorzo en inglés. No contexto da burbulla da economía colaborativa recuperada polo capitalismo, a plataforma naceu coa intención de unir viaxeiros alternativos con xente xenerosa da zona para romper o negocio hoteleiro e intercambiar experiencias. Ademais, como todo o mundo pode pór un anuncio, os que se acheguen xusto a final de mes tamén poden alugar unha habitación da súa casa para recadar fondos.

Pero os datos desmentírono. En primeiro lugar, quen ten a posibilidade de alugar unha habitación ou mesmo unha casa enteira? Canto máis rico é, maior é o número de vivendas e espazos, polo que máis fácil é utilizar este tipo de aluguer. Pero ademais, o sector do aluguer turístico é un sector xa monopolizado e profesionalizado aínda máis. Os datos do estudo indican que en 2017 os usuarios que ofrecían unha soa vivenda na cidade eran o 79% do total, mentres que os que ofrecían dous ou máis eran o 21%. Este segundo grupo, con todo, representaba o 61,34% do total de vivendas ofertadas. En setembro de 2022 en Donostia había 730 usuarios na plataforma Airbnb, dos cales 528 ofreceron unha soa vivenda e 202, dúas ou máis. É dicir, os usuarios máis sinxelos, maioritarios (72,33%) ofreceron un terzo. Pero o 27,67% dos usuarios en crecemento, os máis potentes, concentran a maior parte da oferta: o 68,17%.

En Donostia-San Sebastián, por tanto, a maioría son pequenos usuarios, pero en proporción decrecente, mentres que os grandes, minoritarios, controlan a maior parte do mercado e acumúlanse aínda máis. No outro lado, os clientes non están ao alcance de todos pernoctaciones a través da plataforma: en setembro de 2022 había que pasar a noite en San Sebastián e pagar unha media de 203 euros polo almorzo, tendo en conta tanto as vivendas como as habitacións soltas. Este prezo é máis caro que a media de París, Nova York ou Barcelona.

Acumulado no centro

Outra das ideas que se estendeu ao redor desta plataforma e que apenas ten de verdade é que é unha alternativa a hoteis e hostais tradicionais. O estudo revela que conseguiu en parte unha expansión que os hoteis e pensións non conseguiron durante décadas, e que chegou a lugares onde non chegaron. E visto o incremento que experimentou nos últimos anos, é así. Con todo, na súa posición espacial, a tendencia de Airbnb foi asentarse nos barrios centrais xa sobreexplotados: hai seis anos o 60% da oferta concentrábase en Gros, Centro e Parte Vella, e en setembro de 2022 o 65%. Ademais, dentro do crecemento xeral do último ano, excepto nos barrios de Añorga, Miramon-Zorroaga e Zubieta, os barrios centrais son os que máis crecen, aínda que xa están saturados.

De acordo coa zonificación realizada polo propio Concello, a zona A (Parte Vella, declarada zona saturada polo propio Concello) é a que máis creceu no último ano, cun incremento do 21,31% entre os meses de setembro de 2021 e 2022. A zona B (Gros, Centro, Amase, Miraconcha e algunhas zonas do Antigo e Egia, xa moi explotadas) creceu un 17,35%. E por último, os barrios con menos peso, a zona C, cun 12,4%.

A pesar da proporción entre o número de vivendas ordinarias e o número de alugueres turísticos, nos barrios de menor renda nin o 1% do total de vivendas destínase ao aluguer turístico. Nas zonas de renda media alta, entre o 6% e o 8% das vivendas ofrécese por Airbnb. É dicir, as zonas con máis presión turística son as que máis seguen crecendo, ás que hai que sumar outros alugueres turísticos, hoteis e pensións. O estudo tamén pon de manifesto que son moi poucos os usuarios que buscan obter unha cantidade de diñeiro extra a través de Airbnb para chegar a final de mes, xa que nos barrios con rendas máis baixas apenas hai ofertas.

Alugueres correntes diminuíndo

Nos últimos anos discutiuse a incidencia dos alugueres turísticos nos cidadáns que queren vivir en aluguer ordinario e, por tanto, o grao de expulsión dos seus veciños. Aínda que esta causalidad é difícil de demostrar, os datos do estudo apuntan a que en San Sebastián as vivendas turísticas están a incrementar o prezo dos alugueres ordinarios e, por tanto, eliminando á xente. Nos últimos anos, tras a calma tras o estalido da burbulla do ladrillo na crise de 2008, a vivenda converteuse nun espazo especulativo para fondos de voitres, investidores, capitalistas e grandes propietarios e non tan grandes.

En Donostia-San Sebastián, cun dos prezos máis altos dos alugueres do País Vasco e do Estado español, nos últimos tempos incrementouse considerablemente, pasando de 12,9 euros o metro cadrado en abril de 2017 a 15,9 euros en setembro de 2022, un incremento do 23,26%. Isto xa trouxo problemas ás persoas da clase traballadora que queren vivir en aluguer en San Sebastián. Pero no mesmo prazo, os alugueres de Airbnb encarecéronse un 60,72%, 2,5 veces máis que o aluguer normal.

O estudo sinala que a rendibilidade dos alugueres turísticos pode chegar a ser tres veces superior á do aluguer ordinario. Transformando a vivenda nun mercado especulativo, quen busca rendibilidade abandonará o aluguer ordinario e porá os seus inmobles en aluguer turístico. Así, en moitos barrios, moitas das vivendas que podían destinarse ao aluguer ordinario han pasado a ser vivendas turísticas, o que reduciu considerablemente a oferta de alugueres ordinarios. Ademais, a escasa oferta e a gran demanda permiten aos propietarios subir prezos.

O estudo insiste en que os barrios que máis poboación perderon na cidade entre 2000 e 2020 foron Centro, incluíndo a Parte Vella, e Gros, cun 5,63% e un 12,82% respectivamente. Por tanto, os barrios do centro de San Sebastián son os que teñen maior presión especulativa, incluso o maior número de alugueres turísticos, e os que sufriron unha maior perda de poboación, polo que é difícil desvincularse.

Perdendo veciños

O estudo, ademais de realizar unha radiografía do mercado Airbnb en San Sebastián, destaca os danos que este negocio causa nos veciños. A transformación dunha vivenda en turística implica o desprazamento ou a expulsión dunha persoa, provocando a perda das redes de comunidades e veciños que durante moito tempo xurdiron nos barrios. En referencia a outras investigacións, o informe demostra que “os desprazamentos dos visitantes cotiáns supoñen a ruptura da adhesión emocional e material dos veciños ao barrio ou zona na que viven” e que o proceso que se dá no barrio provoca a expulsión e os sentimentos de angustia. Tamén subliña que o sector da vivenda turística profesionalizado xera “longas cadeas de traballo”, xeralmente ocultas e precarias: persoal de limpeza, persoal de mantemento, recepcionistas, etc. Malas obras para os veciños, para poder pagar as escasas e caras vivendas.

Mentres tanto, Brian Chesky, Nathan Blecharczy e Joe Gebbia, fundadores de Airbnb, acumulan 8.300 millóns, 7.280 millóns e unha suma de 7.090 millóns de euros, respectivamente, a partir das comisións de vivendas turísticas que se alugan en todo o mundo. Esta xigantesca empresa queda pouco da economía colaborativa mencionada ao principio.

Os límites municipais son insuficientes

Pero hai quen tratou de facer fronte ás consecuencias da súa actividade. O 26 de marzo de 2018, o Goberno Municipal de San Sebastián, formado polo PNV e o PSE-EE, publicou unha nova Ordenanza co obxectivo de limitar a extensión dos alugueres turísticos. Con todo, a informe mostra claramente que non tivo o efecto que necesitaba, se algunha vez tiña esa intención e nesta marcha, pronto superará a marca establecida na cidade con 1.800 vivendas turísticas en 2018.

A Ordenanza elaborouse co obxectivo de mitigar as zonas de alta presión, pero os datos de crecemento zonal mencionados mostran que isto non ocorreu. A Parte Vella foi declarada zona saturada, polo que non se poden pór en marcha máis alugueres turísticos que os tramitados á entrada en vigor da Ordenanza. Con todo, no último ano é onde máis crece o aluguer turístico en porcentaxe. E a continuación, os barrios centrais da cidade que máis creceron foron os que tiñan moita presión turística. Segundo o estudo, esta ordenanza non é suficiente para frear o crecemento dos alugueres turísticos e non serviu para paliar esta presión.