En el moment de la pandèmia semblava que el lloguer turístic baixaria i, impossibilitat durant mesos o anys, retornarien aquests pisos als lloguers ordinaris. Allí i aquí es van escoltar els propietaris que estaven a punt de fer-ho. El temps ha demostrat que quan després de la pandèmia parlàvem de “res serà igual”, en el millor dels casos era una innocència i les coses no han canviat tant. Així ha ocorregut amb el mercat dels lloguers turístics. Els seus efectes es van combinar amb l'aparició d'una pandèmia en un ascens il·limitat i la respiració. Amb l'arribada de la pandèmia, el mercat dels pisos turístics torna a ressorgir, recuperant l'expansió que va perdre ràpidament.

Sant Sebastià és una de les ciutats que més lloguers turístics rep a Euskal Herria, i l'expansió actual d'aquest mercat és un fenomen relativament recent, la qual cosa ha provocat debats. Per contextualitzar, en la Comunitat Autònoma del País Basc, a la fi de 2022 Airbnb comptava amb 6.708 anuncis, dels quals aproximadament una quarta part es trobava a Sant Sebastià, 1.649. Aquesta plataforma va arribar a tenir 1.800 anuncis en la capital guipuscoana entre 2017 i 2018. En aquest últim any, el Govern Municipal de Sant Sebastià va publicar una nova Ordenança per a la regulació dels lloguers turístics, que va afectar un any, ja que al març de 2019 es va reduir a 1.437, continuant amb l'efecte de la pandèmia fins a arribar a 1.311 al desembre de 2020. Però, com hem dit, aquest sector ha deixat aviat la pandèmia, i al setembre de 2022 la plataforma comptava amb 1.659 anuncis a la ciutat i amb aquesta velocitat de creixement trencarà la marca de 2018. En aquest context, la recerca duta a terme per Haritik Hiriko aporta moltes dades explicatives sobre aquest tipus de negoci i desmenteixen altres mantra.

No és una alternativa als hotels

Com assenyala l'estudi, Airbnb va néixer com una alternativa “agradable” a hotels i hostals: Airbnb significa matalàs inflable i desdejuni en anglès. En el context de la bombolla de l'economia col·laborativa recuperada pel capitalisme, la plataforma va néixer amb la intenció d'unir viatgers alternatius amb gent generosa de la zona per a trencar el negoci hoteler i intercanviar experiències. A més, com tothom pot posar un anunci, els que s'acostin just a final de mes també poden llogar una habitació de la seva casa per a recaptar fons.

Però les dades ho han desmentit. En primer lloc, qui té la possibilitat de llogar una habitació o fins i tot una casa sencera? Com més ric és, major és el nombre d'habitatges i espais, per la qual cosa més fàcil és utilitzar aquest tipus de lloguer. Però a més, el sector del lloguer turístic és un sector ja monopolitzat i professionalitzat encara més. Les dades de l'estudi indiquen que en 2017 els usuaris que oferien un sol habitatge a la ciutat eren el 79% del total, mentre que els que oferien dos o més eren el 21%. Aquest segon grup, no obstant això, representava el 61,34% del total d'habitatges oferts. Al setembre de 2022 en Donostia hi havia 730 usuaris en la plataforma Airbnb, dels quals 528 van oferir un sol habitatge i 202, dos o més. És a dir, els usuaris més senzills, majoritaris (72,33%) van oferir un terç. Però el 27,67% dels usuaris en creixement, els més potents, concentren la major part de l'oferta: el 68,17%.

En Donostia-Sant Sebastià, per tant, la majoria són petits usuaris, però en proporció decreixent, mentre que els grans, minoritaris, controlen la major part del mercat i s'acumulen encara més. En l'altre costat, els clients no estan a l'abast de tots pernoctacions a través de la plataforma: al setembre de 2022 calia pernoctar a Sant Sebastià i pagar una mitjana de 203 euros pel desdejuni, tenint en compte tant els habitatges com les habitacions soltes. Aquest preu és més car que la mitjana de París, Nova York o Barcelona.

Acumulat en el centre

Una altra de les idees que s'ha estès entorn d'aquesta plataforma i que a penes té de veritat és que és una alternativa a hotels i hostals tradicionals. L'estudi revela que ha aconseguit en part una expansió que els hotels i pensions no han aconseguit durant dècades, i que ha arribat a llocs on no van arribar. I vist l'increment que ha experimentat en els últims anys, és així. No obstant això, en la seva posició espacial, la tendència d'Airbnb ha estat assentar-se en els barris centrals ja sobreexplotats: fa sis anys el 60% de l'oferta es concentrava en Gros, Centre i Part Vella, i al setembre de 2022 el 65%. A més, dins del creixement general de l'últim any, excepte en els barris d'Añorga, Miramon-Zorroaga i Zubieta, els barris centrals són els que més creixen, encara que ja estan saturats.

D'acord amb la zonificació realitzada pel propi Ajuntament, la zona A (Part Vella, declarada zona saturada pel propi Ajuntament) és la que més ha crescut en l'últim any, amb un increment del 21,31% entre els mesos de setembre de 2021 i 2022. La zona B (Gros, Centre, Amara, Miraconcha i algunes zones de l'Antic i Egia, ja molt explotades) ha crescut un 17,35%. I finalment, els barris amb menys pes, la zona C, amb un 12,4%.

Malgrat la proporció entre el nombre d'habitatges ordinaris i el nombre de lloguers turístics, en els barris de menor renda ni l'1% del total d'habitatges es destina al lloguer turístic. En les zones de renda mitjana alta, entre el 6% i el 8% dels habitatges s'ofereix per Airbnb. És a dir, les zones amb més pressió turística són les que més continuen creixent, a les quals cal sumar altres lloguers turístics, hotels i pensions. L'estudi també posa de manifest que són molt pocs els usuaris que busquen obtenir una quantitat de diners extra a través d'Airbnb per a arribar a final de mes, ja que en els barris amb rendes més baixes a penes hi ha ofertes.

Lloguers corrents disminuint

En els últims anys s'ha discutit la incidència dels lloguers turístics en els ciutadans que volen viure en lloguer ordinari i, per tant, el grau d'expulsió dels seus veïns. Si bé aquesta causalitat és difícil de demostrar, les dades de l'estudi apunten al fet que a Sant Sebastià els habitatges turístics estan incrementant el preu dels lloguers ordinaris i, per tant, eliminant a la gent. En els últims anys, després de la calma després de l'esclat de la bombolla del maó en la crisi de 2008, l'habitatge s'ha convertit en un espai especulatiu per a fons de voltors, inversors, capitalistes i grans propietaris i no tan grans.

En Donostia-Sant Sebastià, amb un dels preus més alts dels lloguers del País Basc i de l'Estat espanyol, en els últims temps s'ha incrementat considerablement, passant de 12,9 euros el metre quadrat a l'abril de 2017 a 15,9 euros al setembre de 2022, un increment del 23,26%. Això ja ha portat problemes a les persones de la classe treballadora que volen viure en lloguer a Sant Sebastià. Però en el mateix termini, els lloguers d'Airbnb s'han encarit un 60,72%, 2,5 vegades més que el lloguer normal.

L'estudi assenyala que la rendibilitat dels lloguers turístics pot arribar a ser tres vegades superior a la del lloguer ordinari. Transformant l'habitatge en un mercat especulatiu, qui busca rendibilitat abandonarà el lloguer ordinari i posarà els seus immobles en lloguer turístic. Així, en molts barris, moltes dels habitatges que podien destinar-se al lloguer ordinari han passat a ser habitatges turístics, la qual cosa ha reduït considerablement l'oferta de lloguers ordinaris. A més, l'escassa oferta i la gran demanda permeten als propietaris pujar preus.

L'estudi insisteix que els barris que més població van perdre a la ciutat entre 2000 i 2020 van ser Centre, incloent-hi la Part Vella, i Gros, amb un 5,63% i un 12,82% respectivament. Per tant, els barris del centre de Sant Sebastià són els que tenen major pressió especulativa, fins i tot el major nombre de lloguers turístics, i els que han sofert una major pèrdua de població, per la qual cosa és difícil desvincular-se.

Perdent veïns

L'estudi, a més de realitzar una radiografia del mercat Airbnb a Sant Sebastià, destaca els danys que aquest negoci causa en els veïns. La transformació d'un habitatge en turística implica el desplaçament o l'expulsió d'una persona, provocant la pèrdua de les xarxes de comunitats i veïns que durant molt de temps han sorgit en els barris. En referència a altres recerques, l'informe demostra que “els desplaçaments dels visitants quotidians suposen la ruptura de l'adhesió emocional i material dels veïns al barri o zona en la qual viuen” i que el procés que es dona en el barri provoca l'expulsió i els sentiments d'angoixa. També subratlla que el sector de l'habitatge turístic professionalitzat genera “llargues cadenes de treball”, generalment ocultes i precàries: personal de neteja, personal de manteniment, recepcionistes, etc. Males obres per als veïns, per a poder pagar les escasses i cars habitatges.

Mentrestant, Brian Chesky, Nathan Blecharczy i Joe Gebbia, fundadors d'Airbnb, acumulen 8.300 milions, 7.280 milions i una suma de 7.090 milions d'euros, respectivament, a partir de les comissions d'habitatges turístics que es lloguen a tot el món. Aquesta gegantesca empresa queda poc de l'economia col·laborativa esmentada al principi.

Els límits municipals són insuficients

Però hi ha qui ha tractat de fer front a les conseqüències de la seva activitat. El 26 de març de 2018, el Govern Municipal de Sant Sebastià, format pel PNB i el PSE-EE, va publicar una nova Ordenança amb l'objectiu de limitar l'extensió dels lloguers turístics. No obstant això, l'informe mostra clarament que no ha tingut l'efecte que necessitava, si alguna vegada tenia aquesta intenció i en aquesta marxa, aviat superarà la marca establerta a la ciutat amb 1.800 habitatges turístics en 2018.

L'Ordenança es va elaborar amb l'objectiu de mitigar les zones d'alta pressió, però les dades de creixement zonal esmentats mostren que això no ha ocorregut. La Part Vella va ser declarada zona saturada, per la qual cosa no es poden posar en marxa més lloguers turístics que els tramitats a l'entrada en vigor de l'Ordenança. No obstant això, en l'últim any és on més creix el lloguer turístic en percentatge. I a continuació, els barris centrals de la ciutat que més han crescut han estat els que tenien molta pressió turística. Segons l'estudi, aquesta ordenança no és suficient per a frenar el creixement dels lloguers turístics i no ha servit per a pal·liar aquesta pressió.