Daniel cohen ekonomialari frantsesa garapen bidean diren herrialdeen ekonomian da espezialista, eta sari inportanteak irabaziak ditu; 1997an gainera Le Nouvel Observateur astekariak urteko ekonomialari izendatu zuen. Berrikitan Cohenek Le krach attendu de l'immobilier (Higiezinetan espero den hondoratzea) publikatu du Le Monde egunkarian.

Gai horretaz beste askok ere hitz egin eta idatzi du azken hilabeteotan. Hainbeste eta hain azkar igo dira etxebizitzen prezioak urteotan, ezen bidezkoa dela dirudi galdetzea igoaldi honek noiz arte iraungo duen eta joera aldatzea nola mamituko den, prezioen beherakadan ala garestitzea pittinka moderatuz.

Prezio hauek espekulazio burbuilaren emaitza badira (etxeak inbertsio gai, hipoteken interes tasak oso apalak...) burbuilek bukatzen duten moduan bukatuko du etxebizitzenak ere: leherketan. Aldiz, gizartean dagoen eboluzio estruktural bati (etxe behar handiari) lotuta badago, beste eboluzio baten aurrean geundeke.

Cohenek bere azterketa Frantziako egoeran oinarritu du, baina denontzako interesgarriak diren analisi atalak markatu ditu. Zeren eta zerk eragin du etxebizitzen garestitze izugarri hau? Hasteko, etxe eskariak. Ekonomialari honen ustez, urte luzez, eskatzen zirenak baino etxe gutxiago eraiki dira, eta badirudi orain ari dela eskari hori guztia asetzen.

Baina nolatan behar dira etxe gehiago biztanleria hainbeste hazi ez bada? Paradoxa dirudi. Eta ez da: etxe beharra ez baitu biztanle kopuruak markatzen familia-unitate kopuruak baino. Bi haur eta gurasoek osatutako familiaren beharrak bi halako egingo dira seme-alabek familia bana sortuko dutenean, eta honek etxe eskaria automatikoki handituko du. Ez da ahaztu behar orain baino haur gehiago ziren belaunaldiak (baby boom deitu zitzaion hartakoak) horretan ari direla oraindik bete-betean. Bestalde, dibortzioak ere asko ugaldu dira urteotan eta horietatik familia berriak sortzen dira, monoparentalak izanik ere. Bakarrik bizitzea erabaki duten pertsonak daude gainera.

Azkenean, hogeita hamar urteotan honako tendentzia mantendu da Cohenen ustez Frantzian: biztanleak %0,4an ugaritu dira eta familiak % 1,2an. Hori bai, laster gauzak alderantziz funtzionatzen has daitezke. Baby boom garaiko herritar ugari sartuz doaz erretretan, eta jakina da jubilazioarekin familiak beren ondasunen berrantolaketan pentsatzen hasten direla.

Hau Frantzian gehiago nabarituko dute, jaiotzen kontrola eta haurren urritzea askoz beranduago zabaldu ziren Espainian baino; baina seguru denen joera berdina dela. "Erretiroa hartu duenari erakargarriagoa egiten zaio urtetan pilatu dituen ondasunen gainbalioak diru bihurtzea: seme-alabak joan direnean handiegi bihurtu den etxea salgai ipini eta txikiago bat erosi. Arazoa da mundu guztiak gauza bera eta aldi berean egitea erabakitzen badu, prezioak lehen igo diren bezain fite jaistea posible dela". Cohenek beste zenbait ekonomialari aipatu ditu, hala nola, Greg Mankiw eta David Weil. Horiek aztertu dutenez, zahartzen ari den gizarteak ondasunen eta batik bat higiezinen prezioak behera eramateko joera du. Frantzian jadanik nabaritu omen du Estatistika Erakundeak. Eta ez da ahaztu behar Frantzian etxe jabeen %40 jubilatuak direla.


Bada beste arrazoi bat prezioen ziztua gertuagotik esplikatzen duena: kredituen interes tasak historia hurbileko apalenak direla. Hori bera aski esplikazio izango zen etxebizitzen prezioen igokada esplikatzeko. Cohenek honekin lotzen du gainera alogerak gehiago ez mugitzea: herritarrak konturatu dira etxea erosteko partez errentan sartzen badira interes tasa baxuen pagotxa esku artetik ihesi doakiela.

Interesak oraindik mugitu ez diren arren etxeen eskaria asko ase da azken urteotan eta hori lotuta ekonomiaren hazkundea handiegia ez izatearekin, aski arrazoi litzateke pentsatzeko prezioen igoera makaltzen hasiko dela. Baina gauza da »eta hori azpimarratu du Daniel Cohen ekonomialariak» etxebizitzen prezioen mugimendu hauetan azken urteotan beste faktore batek sartu duela muturra: mundializazioak. 1980ko urteetatik honantz, igoerak eta makalaldiak erritmo bertsuan ibili omen dira mundu garatu osoan: 80ko hamarkada hasieran higiezinen krisia, horren bukaeran gorakada, 90eko hamarkada hasieran berriro krisia, bukaeran boom berria...

"Nazioarteko Moneta Funtsak »idatzi du Cohenek» uste du higiezinen prezioen aldaketen erdia nazioarteko faktoreen baitan dagoela. Neurri batean hori esplikatzen da interes tasak nazioartean transmititzen direlako: gure arteko interes jaitsiera lotuta dago beste herrialdeetakoarekin. Baina hortik haratago, badirudi higiezinen prezioek ere mundu mailako zikloa dutela gaur egun: etxeak New Yorken garestitu egin badira, Londres edo Madrilen ere garestituko dira. Prezio batzuek besteen gain eragina dute eta hiri batetik bestera transmititzen dira".

Ezaguna da Espainian turistentzako egindako etxeak ugaltzeak zer nolako eragina izan duen gainerako guztien prezioetan; gauza bera ari da azken urteotan ikusten Frantzian, erosle amerikar eta ingelesen etorrerarekin. Hala ere, prezioen transmisioa eragin horretatik askoz urrunago doala dirudi, globalizazioaren beste sintoma moduan.

Badira ordea ezberdintasunak herrialdeen artean. Nazioarteko Moneta Funtsak esana da leku askotan etxebizitzen prezioak urruti daudela beren oinarrietatik, alegia beren balio erreala baino askoz gorago daukatela prezioa. Horien artean azpimarratu ditu Australia, Britainia Handia, Irlanda, Amerikako Estatu Batuak eta Espainia; tarte hori prezioak nabarmen jaitsita laster zuzenduko dela espero du Moneta Funtsak.

Ororen buru, demografiaren aldaketak direla, interes tasak izan edo nazioarteko zikloa, Cohenek uste du -beste ekonomialari askok bezala- haustura laster gertatuko dela. Hau nola gertatuko da?

Gerta daiteke etxebizitzen prezioen igoera abiadura makaltzea, soldaten igoeraren azpitik geratu arte. Hipotesi hau gertatzen bada, prezioak mantso erregulatuko dira, eta soldaten igoerarekin alderatuta etxeen prezioak jaitsi egingo dira urte batzuen poderioz.

Baina beste hipotesi baten beldur dira ekonomialari batzuk: prezioen eta balioaren artean dagoen tartearen zuzenketa gertatzen bada krisi ekonomiko baten erdian. Orduan gerta liteke aspaldi gure artean ikusi ez dena: familia asko zorrak ordaindu ezinean etxea saltzera edo »gogorragoa dena» bankuen esku uztera behartuta aurkitzea.

Noiz gertatuko ote da hori? Espekulazio burbuila noiz lehertuko den inork ez du jakiten bezperan.

www.argia.eus/nethurbil helbidean, gai honi buruzko informazio gehiago eta Interneteko loturak.